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  • 房屋已抵押,怎样才能安全交易?
    曹良强 发表于 2015/8/22 14:35:45
            导读:已设定抵押的房屋进行转让是房地产交易中非常典型的模式。那么很多人会担心这类型的房屋交易会有很大的风险,莫担心-恒瑞小编教你怎样安全交易!
            第一步,了解买卖房屋是否抵押?为了更好的保障自己权益,购房前需先充分了解该房屋产权状况。
            方法:产权调查
            地点:房管局抵押窗口
            资料:自己的身份证+查询房屋的详细地址
            第二步,了解其主要的交易模式。
            模式一双方签订房地产买卖合同之后,由房主自筹资金,一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额,之后银行释放抵押权,由房地产交易中心注销抵押登记,如此,房主取得了该房屋的完全产权,接下来,双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。
            优点:买房资金的安全性高。
            缺点:要求房东具有很强的经济实力,没有充分利用买房的首期房款参与还贷。
            模式二双方签订房地产买卖合同之后,买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房主归还贷款余额。
            优点:充分利用了资金的流动价值,减轻房主压力。
            缺点:买方的首期房款存在一定风险,恶劣的房主可能利用买方的资金还贷,进而取得房屋的完全产权,再将该房屋转卖他人或重新抵押他人后逃匿,买方既不能取得房屋产权,又导致首期房款血本无归。
            目前在宣城或宁国,这种模式最为常见,比较保险的方式为产权证由信誉好、有实力的中介方保管,二手房按揭审批完成之前,首付款冻结或由中介监管!可以有效阻止恶劣的房主一房多卖;但在过户前,仍然难以保证不会因房主的其他经济纠纷或欠债被司法查封!所以,需要通过银行、法院、卖方关系人等方面对卖方资信等相关情况进行调查。
            模式三双方签订房地产买卖合同之后,双方共同向房主的原贷款银行申请办理转贷款(转按揭)手续。(目前情况下,宁国房地产市场银行不允许转按揭)
            优点:无须筹措资金提前还贷,没有融资的压力。
            缺点:转按揭手续较为繁复,且不是所有银行都有这项业务,如果买方需要到另一家银行办理贷款,则会出现跨行转按揭的问题,两家银行之间是否能顺畅地配合,将是交易成败的关键。
            第三步,交易技巧和注意事项。
            1.签署三方协议,明确双方的权利义务;
           注意:对房主约定严苛的违约责任!
            2.监督首付用于银行还款;
            注意:①首付>贷款余额,超过部分办理资金监管;②留转账单和付款收条作凭证。
            3.付完首付款后尽早办理房屋交接手续;
            方法:解除抵押期间,充分及时准备过户资料
            材料:
            ①身份证原件及复印件一份(买卖双方)
            ②户口本及复印件(买卖双方)
            ③结婚证原件及复印件一份或者民政局开的单身证明(买卖双方)
            ④房产证原件
            ⑤房地产权利登记申请书
            ⑥房地产买卖合同书
            ⑦首套房证明或房产证明(买卖双方)
            最后,小编为大家附上一些相关的条文,希望大家轻轻松松买好房~
            《担保法》第四十九条规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。《房地产抵押颁发》第六十七条:
            抵押人隐瞒抵押物已抵押或者已出租的状况,造成他人损失的,由抵押人予以赔偿。

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