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  • 估价常识
    曹良强 发表于 2015/6/27 15:57:11

    价值类型
    价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。估价虽然通常讲是评估估价对象的价值,但因为价值的种类较多,每种价值的内涵不同,并且同一估价对象和同一估价时点下这些价值的大小一般也不相同,所以到了一个具体的估价项目,就不能笼统地说是评估估价对象的价值,而必须明确是估价哪种价值,包括价值的名称、定义或内涵。在一个估价项目中,价值类型不是可以随意确定的,而应根据估价对象来确定。

    估价对象
    估价对象也称为被估价房地产,当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时,如租赁权、地役权、抵押权时,也称为被估价权益,是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及其相关其他财产。估价对象由委托人和估价目的的双重决定。

    估价目的
    估价目的是指估价结果的期望用途,或者说,是指为何种需要而评估房地产的价格。房地产估价目的具体可以分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价(如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等);估价结果的价格类型也可分为土地出让底价、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。需要指出的是,不同的估价目的将影响估价的结果。因为估价目的的不同,相应的估价原则、因素和采用的估价方法就有可能不同。

    价值时点
    价值时点是指估价结果对应的日期,或者说是指估价对象房地产的估价额所指的具体日期,通常以年、月、日表示。房地产市场是不断变化的,因此,房地产价格具有很强的时间性,它只能是某一时点的价格。在不同的时点上,同一宗房地产往往会有不同的价格。

    估价原则
    1、独立、客观、公正原则
       要求估价机构有完全独立性,估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系,不受外部干扰因素影响,从实际出发,公平合理地进行估价。
    2、合法原则
       国家的土地使用法规、城市规划等是影响房地产价格的重要因素,当房地产合法使用时,其权益才受法律的保障,因此,在评估时以评估对象合法使用为前提。
    3、谨慎原则
       在面临不确定因素的情况下做出判断时,应保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价格,不低估知悉的法定优先受偿款。
    4、最高最佳使用原则
       在合法使用前提下,房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象产生最高价值的使用。
    5、替代原则
       要求房地产估价结果不应明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求圈中,在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面类似的房地产之间具有相互影响作用,其价格会互相牵制而趋于一致。
    6、估价时点原则
       房地产价格随着社会经济的发展变化也会不断的涨落和变化,因此在不同的时点上,同一宗房地产往往有不同的价格水平,因此必须确定评估基准日,以此确定评估房地产价格。


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